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按揭房典当 未必不能伸手

      房产典当因其利润高、鉴定评估相对简单,向来是深受典当行青睐的业务。不过,并非所有的房产业务都让典当行难以抗拒,那些仍在偿还贷款的按揭房就是一类典型例子——办不了登记、处理起来要牵涉到银行、发生纠纷的时候典当行不能优先受偿……这样的业务,实在是不碰也罢。

  然而从另一方面看来,市场的日益壮大却又时时提醒着业界,放弃这项业务的确有些浪费。现如今,房价的居高不下让越来越多的人倾向于选择贷款购房,有重复贷款需求的人数也随之增多,但很少有融资机构真正涉猎这一领域。一旦抢占了商机乃至摸索出门道,带来的利润也许会十分可观!可以说,最起码在现阶段,做典当是不应该忽略掉按揭房典当业务的。只不过它的普及程度如何,风险究竟有多大,是否有比较成熟的业务操作模式以供参考,这都是令业界倍感兴趣的关注点。

  大部分不敢涉猎

  想拿按揭房典当究竟有多难?带着疑问,记者咨询了北京、广州、青岛等地的一些典当行。

  “抱歉,我们公司暂时不接受按揭房二次贷款”、“这种业务不确定性比较高,我们一般不做。”“按揭房典当?我们这边的房管局办不了登记,无法开展。”在采访中,几乎所有不开展这项业务的典当行均表示,按揭房二次融资业务属于重复抵押业务范围,操作、处置起来都有困难。

  至于业内人士所指的困难又具体表现在哪些方面?记者了解到,虽细微处因各地情况的不同而有所差异,总体却仍集中在办理抵押登记、优先受偿权的实现上。

  “按照《物权法》的规定,理论上房产管理部门是应该办理二次抵押登记的,但是在我们沈阳,现在就做不了二次抵押,不给办理他项权利证。”沈阳某典当行的经营者表示。他认为,典当行能否实现他项权利,是促成业务与否最主要的前提。

  在青岛,典当行也面临着类似的难题。据该市典当行业协会有关负责人介绍,按揭抵押跟持证抵押不一样,现在当地的房产交易中心做不了登记,导致业内对这项业务鲜有尝试。

  事实上,鉴于国家对房贷的控制,不光是上述两地,目前绝大部分地区的典当行都无法在当地房产管理局办理按揭房二次抵押登记手续。这是阻挡按揭房典当业务顺利进行的第一关。

  再说,要是在按揭贷款买房时,将房产证抵押给了银行,发生这种情况,就算房管部门开了绿灯,典当行也没办法去进行登记。一旦发生客户不赎回房产的情况,典当行根本无力追索。

  当然,如果做不了抵押登记,可以考虑改用委托公证的方式。但大多数业内人士认为,假使典当行接了一个按揭房,为客户放出一笔贷款,一旦这个客户在银行那边发生问题,就会直接牵连典当行。比如不能按时还款或者根本丧失了还款能力,这意味着典当行将承担损失。而万一发生绝当,第一债权人是银行,拍卖后的资产要等银行实现后才轮到典当行,感觉太玄。

  风险没有预想的大

  尽管有这样那样的麻烦,但让业内人士无法回避的是,按揭房典当业务是个蕴含着巨大商机的市场。

  据悉,在当前银行的贷款客户当中,按揭房贷款客户约占比2/3。与之形成鲜明对比的是,目前能够进行按揭房二次贷款的融资机构较少,银行更是不想涉及。

  记者获悉,正是因为贷款买房很普遍,希望以按揭房进行典当融资的客户也不在少数。“坦白说,来我们公司咨询的客户真的挺多,特别是当前房产新政层层深入,房价正日趋转为平稳,那些在房价高位时贷款买房的投资者发生现金流量紧张的状况随之增加,典当抛弃掉这个市场的确有些可惜。”广州某典当行的有关负责人直言,而采访中记者发现,这番话也道出了相当一部分人的心声。更有人坦陈:“‘吃螃蟹’也许很危险,需要很大的勇气,但反过来想又怎知不会带来意想不到的收获?只要理由有说服力、方法可行,我们都很乐意借鉴。”

  其实,据记者观察,按揭房典当的关系也并非传说中的那样复杂。就如上述所担心的产权证抵押问题。据悉,现在在银行贷款买房,有些分行并不要求必须把产权证正本押在银行,而只需做一个抵押登记,购房者就可以自己持有带有抵押登记标志的产权证……这都为按揭房融资业务的顺利开展打下了一定的基础。简要看来,抛除办理二次抵押登记的困难不说,典当行惧怕这项业务的风险无非两方面,一是房产贬值的风险,二是客户不还款之后的风险。

  对此,浙江典当业内人士指出,并没有必要过分担忧,他给出的分析是,首先,一般来讲房价涨跌是相对平稳的,绝不会像股票那样短时间内出现暴涨暴跌现象,所以房产的贬值风险只出现于长期。现在中国经济依然在持续稳定发展,因此,短期内房产的大幅贬值风险不大。况且,抵押权人在设定抵押值时,会综合考虑众方面的因素,确定的抵押值会低于抵押物现有价值,基本为评估价的50%至70%,因此这类风险出现的概率较小。

  其次,即使客户还不上款,碰到这种情况,不论是银行还是典当行,通常都会按照规定程序行使抵押权,将房产变现。而根据《担保法》,抵押权存在着顺序效力问题,并且明确了第一、第二抵押权人能相应享受的权利,没有优先受偿权的典当行自然害怕经历这个阶段。但实际情况是,出现这种风险的几率也不高。因为从有关资料上看,在银行办理住房抵押贷款的违约户数和金额比较小,一般不到1%;而在典当行这边的违约比例也不是很高。更何况,毕竟还有在一定时间内价值比较稳定的抵押物。再说,处理变卖抵押物在时间、精力、财力上的支出很大,是银行、典当行都不愿碰到的事情,导致双方在选择客户上都会很慎重。所以说,只要两方面配合得当,审查严格,最小化地降低风险并不是什么大问题。“由此可见,按揭房二次借贷在业界完全有开展的空间。至于大家关心的风险,掌控得当就能有效地规避。”该业内人士认为。

  看他们怎么做

  不管业界对于某项业务的争议如何,实际情况往往如此:只要市场潜力巨大,就会陆续有胆大者勇于出手抢占先机。从记者掌握到的信息来看,与内陆城市不同,经营按揭房业务的典当行在福建、上海等地较为多见,其中有部分人还因此累积出了比较丰富的经验。

  福州汇林典当行成立了9年,开展按揭房二次借贷业务已有六七年的时间。“至少到目前为止,我们还没有因为这项业务与客户产生纠纷。”该典当行总经理许良表示。他的经验之谈是,做按揭房典当要掌握两点:该房产的增值空间大且客户在银行的欠款已不多。

  “随着城市的扩大,房价也跟着飙升,‘国十条’后还在上涨。2004年,福州的房价基本是每平方米3000多元,如今已经破了万元大关。”他举例道,比如客户的房产贷款期限为20年,还了10来年,欠款并不多,所按揭的这处房产相比当初价格早已翻番。当客户需要几万元进行周转时,如果典当这样的融资机构此时不能介入,对客户而言,其固定资产就盘不活。

  虽然《物权法》是准许房产进行二次抵押贷款的,这项业务也在《典当管理办法》的规定范围内,但不少地区的房产管理部门怕因分配产生纠纷,只做一次登记。这种情况下,典当行可以与客户签订授权书,客户对该房产包括还贷、过户、买卖等所有权利授权给典当行,同时将产权证、还贷卡、银行还款对账单与借款合同一起进行委托公证。一旦出现逾期,典当行通过授权可以先还清银行的欠款,解压的同时把产权过户到自己身上,随后对绝当房产进行处理。

  至于放款额度,据许良介绍,他们的原则是用房产的现价减去客户的银行欠款,再以5折左右的额度放款。在这个额度之内,客户可以循环借贷。

  “做按揭房的业务还应该和银行搞好配合,至少要去银行详细了解客户情况。合作愉快遇到问题时才能互助。”许良强调。据悉,就在接受采访的前不久,汇林典当行还办理了一单按揭房的业务,对方是2002年的按揭房,面积约为150多平方米,经过评估,放款50万元。当然,也不是所有的按揭房都能进典当行的,对于还贷时间不长,增值在20%以内的按揭房,许良说他们不予考虑。

  除此之外,据知情者透露,业内关于按揭房典当业务还有一种操作方法,即解压再贷。例如,接下一套购买时40万元、目前已还款20万元的按揭房产业务后,典当行先会帮客户将欠款20万元向银行还清,把房产证拿回来并按照当前的房价进行评估。

  由于房产价格上涨,再评估后的价值通常高于原有价值。接着,由典当行运作把评估后的房产拿到相关银行进行抵押或者再按揭。说白了,在这套操作过程中,典当行所起到的更多是“过桥”的作用。不过,有相当一部分专业人士认为这种方式不值得推荐,理由在于其流程比较繁琐,花费时间长,客户也会不划算。

  比方说,一套借款30年、借款50万元的房子,客户已经还了 15年,分摊下来,每个月的还款压力并不大。如果借款人现在面临状况,需要几万元,甚至十来万元救急,若是选择解压再办理现房抵押,按现行的相关政策,银行做这类抵押不得超过5年,意味着借款人要在最多5年的时间内还上几十万元贷款,压力可想而知。对比之下,客户宁可选择按揭房再贷,就算费用高点也没有异议。从这个角度判断,典当行做按揭房再贷利润非常高。

  虽然涉足典当的时间并不长,但之前做担保行业的经历让河南天润典当行副总经理冉秋琰与按揭房二次借贷业务打了4年的交道,至今为止,他已经做了2亿元的按揭房融资业务,不良资产大概在300万元左右。

  采访中冉秋琰表示,自己非常看好典当拓展按揭房二次借贷的领域。凭他的经验,这方面客户的违约率其实不高,用很难出现违约来形容也不夸张。

  他向记者举例佐证自己的观点,在放款额度上,冉秋琰的衡量是以房价的八成再减去客户的银行欠款为标准。如一套100万元的房子,客户还欠银行50万元,做按揭房二次借贷的时候,典当行放款在20万元左右为宜,“这属于短期借贷。正常情况下,客户绝不会愿意因为不还典当行的十几二十万元而赔上价值100万元的房子,再说这个借款额相对较低,实践中我们发现,客户一般想尽办法也会要还上。”

  当然,客户欠银行的房贷款不多,离还款的期限越近越好,这些都是必须的前提。

  “做按揭房业务,就像在打一场心理战,如果仔细琢磨,会发现有些担忧完全是多余。”在一些同行眼中,冉秋琰的此番论调颇“有点意思”,对他们似乎也是一种启示。“只要细节都想清楚了,选对客户,尝试接一笔这样的业务也未尝不可,可能之前我们的顾虑的确太多了些。”有业内人士表示。
点击次数:1143次 发布时间:2015-6-1 【打印此页】【关闭
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